Eigentümerwechsel: Was passiert mit bestehenden Mietverhältnissen?

Viele Eigentümer möchten ihre vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen – doch was bedeutet das eigentlich für bestehende Mietverhältnisse? Können Mieter „mitverkauft“ werden? Was gilt für neue Eigentümer? Und welche Rechte haben Mieter?

In diesem Beitrag klären wir, was beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten ist – rechtlich, praktisch und emotional.

🏠 Haus verkaufen mit Mieter – ist das möglich?

Ja – eine vermietete Immobilie kann jederzeit verkauft werden. Dabei gilt:

„Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet: Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Eigentümerwechsel vollständig bestehen – mit allen Rechten und Pflichten.

Der neue Käufer tritt automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein, sobald er im Grundbuch eingetragen ist.

🔍 Was bleibt für den Mieter gleich?

• Die Miethöhe und die Mietbedingungen ändern sich nicht.

• Der Kündigungsschutz bleibt bestehen.

• Der Mieter zahlt ab Grundbucheintrag die Miete an den neuen Eigentümer.

💡 Ein Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen – wird aber in der Regel informiert, sobald der Eigentümerwechsel rechtskräftig ist.

🔄 Was ändert sich für den Käufer?

Der Käufer wird automatisch Vermieter – mit allen Konsequenzen. Das bedeutet konkret:

• Übernahme aller mietrechtlichen Pflichten (z. B. Instandhaltung)

• Keine kurzfristige Kündigung möglich, auch wenn Eigenbedarf besteht

• Zugriff auf die Mieteinnahmen ab dem Datum der Besitzübergabe

🧠 Wichtig: Der neue Eigentümer muss sich rechtzeitig um Abrechnungsunterlagen, Mietverträge und Rücklagenstände kümmern – idealerweise bereits im Rahmen des Kaufvertrags.

⚖️ Eigenbedarf – wann ist eine Kündigung möglich?

Auch nach dem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer unter bestimmten Bedingungen Eigenbedarf anmelden – aber:

• Erst nach Grundbucheintrag darf gekündigt werden

• Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden (mind. 3–9 Monate)

• Der Eigenbedarf muss glaubhaft und nachvollziehbar begründet sein

Außerdem gilt in vielen Städten (je nach Landesrecht) eine Kündigungssperrfrist von bis zu 3 Jahren nach dem Kauf.

💬 Verkauf mit oder ohne Mieter – was ist besser?

👉 Kapitalanleger bevorzugen meist vermietete Objekte mit stabiler Rendite. Eigennutzer hingegen wünschen freie Wohnungen.

📌 Tipps für Verkäufer

• Mietverträge, Abrechnungen & Pläne vollständig bereitstellen

• Verhältnis zum Mieter klären – harmonische Übergabe wirkt positiv auf Käufer

• Rechtzeitig über Verkaufspläne nachdenken: Ein gut vorbereiteter Verkauf spart Zeit und schafft Vertrauen

✅ Fazit: Verkauf mit Mieter ist Alltag – aber braucht Vorbereitung

Ob Wohnung oder Mehrfamilienhaus – ein Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis ist rechtlich kein Problem. Wichtig ist jedoch, dass alle Beteiligten gut informiert sind und der Übergang sorgfältig vorbereitet wird. Käufer und Mieter profitieren gleichermaßen von Klarheit – und Eigentümer erzielen so oft einen besseren Verkaufspreis.

Sie planen, Ihre vermietete Immobilie zu verkaufen?

Wir beraten Sie gerne vertraulich zu den besten Schritten und helfen, Ihr Objekt optimal am Markt zu platzieren – ob mit oder ohne Mieter.