Diese 3 Fehler machen private Immobilien-Investoren oft – und wie Sie es besser machen

In Zeiten niedriger Zinsen und unsicherer Kapitalmärkte erleben Immobilien eine Renaissance als Geldanlage. Besonders bei Privatanlegern ist das sogenannte Betongold beliebt – sei es zur Altersvorsorge, zum Vermögensaufbau oder als inflationsgeschütztes Investment. Doch gerade private Käufer, die ihre erste oder zweite Immobilie erwerben, unterschätzen oft die Komplexität solcher Investitionen. Das kann teuer werden.

Im Folgenden zeigen wir Ihnen die drei häufigsten Fehler, die private Immobilien-Investoren machen – und wie Sie sie vermeiden.

1. 📊 Investieren ohne fundierte Kalkulation – „Bauchgefühl statt Zahlen“

Viele Privatkäufer entscheiden sich für ein Objekt, weil es ihnen gefällt – nicht, weil es sich objektiv lohnt. Besonders bei Kapitalanlagen geht es aber nicht um Emotionen, sondern um klare Fakten.

Typische Denkfehler:

  • „Die Wohnung ist schön – da finde ich sicher schnell einen Mieter.“

  • „Die Lage ist top – das ist doch immer eine gute Investition.“

  • „Mein Steuerberater meinte, das lohnt sich.“

Was oft vergessen wird:

Ein positiver Cashflow, stabile Mieterträge und langfristige Wertentwicklung entstehen nicht durch Wunschdenken, sondern durch genaue Analyse.

So vermeiden Sie den Fehler:

  • Berechnen Sie die Nettorendite (Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten, Rücklagen, Finanzierung etc.).

  • Achten Sie auf reale Mietpreise, nicht auf Wunschmieten oder theoretische Erhöhungen.

  • Prüfen Sie sorgfältig die Entwicklung der Mikrolage, nicht nur den allgemeinen Stadttrend.

  • Beziehen Sie mögliche Verwaltungs-, Reparatur- und Mietausfallkosten realistisch ein.

💡 Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf eine professionelle Wirtschaftlichkeitsanalyse erstellen – das spart Zeit, Nerven und potenziell zehntausende Euro.

2. 🛠️ Instandhaltung unterschätzen – der teure Blick in den Rückspiegel

Gerade bei älteren Immobilien oder Bestandswohnungen in WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften) lauern viele versteckte Kosten. Was auf den ersten Blick renoviert oder „in Schuss“ wirkt, kann langfristig hohe Investitionen erfordern.

Oft unterschätzt werden:

  • Sanierungsbedarf an Dach, Heizung, Fassade oder Aufzug

  • Unzureichend gefüllte Instandhaltungsrücklagen in der WEG

  • Gesetzliche Auflagen (z. B. neue Heizungsverordnung, Dämmpflicht)

  • Sonderumlagen bei Modernisierungen – auf die der neue Eigentümer oft mitzahlen muss

Praxisbeispiel:

Ein Investor kauft eine vermietete Wohnung aus den 70ern – augenscheinlich in gutem Zustand. Zwei Jahre später beschließt die WEG eine Fassadensanierung inkl. Dämmung: sein Anteil 24.000 €. Rücklagen: ungenügend. Ergebnis: Sonderumlage, die er nicht eingeplant hatte.

So vermeiden Sie den Fehler:

  • Fordern Sie vor dem Kauf alle Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen an.

  • Prüfen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen.

  • Lassen Sie sich bei Bedarf von einem Bausachverständigen oder Immobilienexperten beraten.

  • Kalkulieren Sie lieber mit Puffer, statt sich vom Ist-Zustand blenden zu lassen.

3. 📑 Fehlende Strategie – kein Plan für Struktur, Steuern und Exit

Viele Privatinvestoren denken nicht über den Kauf hinaus. Sie investieren ohne klare Ziele oder Strategie – etwa wie lange sie die Immobilie halten wollen, ob sie vererbt oder verkauft werden soll, oder wie sie steuerlich am besten vorgehen.

Häufige Probleme:

  • Keine saubere Trennung zwischen Privat- und Betriebsvermögen

  • Ungünstige Finanzierungskonstruktionen mit langfristigen Nachteilen

  • Fehlender Überblick über steuerliche Folgen beim Verkauf oder bei Vermietung

  • Keine Überlegungen zur Vermögensübertragung oder Nachfolgeplanung

Was Sie besser machen können:

  • Legen Sie vor dem Kauf eine klare Strategie fest: Halten, Entwickeln, Verkaufen?

  • Klären Sie steuerliche Fragen (Abschreibung, Spekulationsfrist, Erbschaftsregelung) im Vorfeld mit einem Steuerberater.

  • Überlegen Sie, ob sich ein Investment über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine andere Struktur lohnt.

  • Denken Sie auch an das „Danach“: Wer erbt die Immobilie? Was passiert bei einer Trennung?

🔍 Fazit: Gute Investments brauchen Vorbereitung, nicht Glück

Private Immobilien-Investoren haben große Chancen – aber auch große Risiken, wenn sie planlos investieren. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Beratung und Analyse lassen sich die meisten Fehler vermeiden.

Wir bei Hahn+Keller begleiten Sie auf dem gesamten Weg:

  • Analyse von Objekten und Mikrolagen

  • Renditekalkulationen & strategische Beratung

  • Unterstützung bei Kauf, Verkauf und Verwaltung

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – oder wenn Sie einfach wissen wollen, ob Ihr Investment wirklich so rentabel ist, wie Sie hoffen.