Immobilie geerbt – was nun? 7 Dinge, die Sie als Erbe sofort klären sollten

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt ist ein beliebtes Modell – insbesondere im Rahmen von Schenkungen oder zur Altersabsicherung. Doch was bedeutet das genau? Und worauf sollten Eigentümer, Familien und potenzielle Käufer achten?

In diesem Beitrag erklären wir das Prinzip Nießbrauch, zeigen Chancen und Risiken auf und geben Orientierung für alle, die einen solchen Schritt erwägen.

🧾 Was bedeutet Nießbrauch?

Der Begriff „Nießbrauch“ bezeichnet das lebenslange Nutzungsrecht an einer Immobilie, auch wenn das Eigentum bereits auf eine andere Person übertragen wurde. Die betroffene Person – meist ein Elternteil – darf die Wohnung weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und bleibt wirtschaftlich abgesichert.

Das Eigentum geht hingegen vollständig auf den neuen Eigentümer über, etwa auf ein Kind oder einen Käufer.

🧠 Typische Situationen, in denen Nießbrauch zum Einsatz kommt

• Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge

  Eltern übertragen das Eigentum an die Kinder, sichern sich aber den Nießbrauch.

• Verkauf zu Lebzeiten mit Rückzugsrecht

  Eigentümer verkaufen ihre Wohnung, behalten aber das Recht, lebenslang darin zu wohnen.

• Altersvorsorge & Steueroptimierung

  Die Immobilie wird verkauft oder überschrieben, der Nießbrauch sichert finanzielle Vorteile oder Pflegeflexibilität.

⚖️ Rechte & Pflichten beim Verkauf mit Nießbrauch

Der Nießbraucher…

• darf die Wohnung selbst nutzen oder vermieten,

• trägt die laufenden Kosten (z. B. Strom, Nebenkosten),

• muss für die Erhaltung sorgen, aber nicht für grundlegende Sanierungen.

Der neue Eigentümer…

• kann das Objekt nicht selbst nutzen, solange der Nießbrauch besteht,

• profitiert jedoch vom zukünftigen Wertzuwachs und ist rechtlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

🏡 Vor- und Nachteile auf einen Blick

🛠️ Worauf sollten Eigentümer achten?

• Vertraglich klar regeln, was genau der Nießbrauch umfasst (z. B. nur Wohnrecht oder auch Vermietung).

• Eintrag des Nießbrauchs unbedingt im Grundbuch – nur so ist er rechtlich geschützt.

• Steuerliche Beratung einholen, insbesondere bei Schenkungen oder größeren Vermögen.

• Offen mit potenziellen Käufern kommunizieren: Ein Verkauf mit Nießbrauch ist nur für bestimmte Zielgruppen attraktiv – meist Familienangehörige oder Kapitalanleger mit langfristiger Planung.

📌 Fazit: Eine kluge Lösung – wenn sie gut vorbereitet ist

Wer eine Wohnung verkaufen und gleichzeitig ein lebenslanges Nutzungsrecht sichern möchte, findet im Nießbrauch eine bewährte, rechtssichere Möglichkeit. Voraussetzung ist jedoch eine durchdachte vertragliche Gestaltung – idealerweise gemeinsam mit einem Notar, Steuerberater und einem erfahrenen Immobilienprofi.

Sie denken über einen Wohnungsverkauf mit Nießbrauch nach?

Wir beraten Sie gerne persönlich und begleiten Sie Schritt für Schritt – neutral, diskret und mit Blick für das, was Ihnen wirklich wichtig ist.