Mietrecht 2026: Was die Bundesregierung ändern will – und was das für private Vermieter bedeutet

Der deutsche Mietmarkt steht weiterhin unter erheblichem Druck. Gleichzeitig versucht die Bundesregierung, einige Bereiche neu zu regulieren, die sich in den vergangenen Jahren stark entwickelt haben: möbliertes Wohnen, Kurzzeitvermietungen, Indexmieten und Kündigungen bei Zahlungsverzug.

Am 9. Juli 2026 hat der Bundestag den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts erstmals beraten und anschließend zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen. Die vorgeschlagenen Änderungen sind damit noch nicht geltendes Recht und können sich im parlamentarischen Verfahren noch verändern. 

Für private Vermieter lohnt es sich trotzdem, die geplanten Regeln bereits jetzt genauer anzusehen. Denn einige davon könnten unmittelbar Einfluss darauf haben, wie Wohnungen künftig vermietet und Mietverträge gestaltet werden.

Die Mietpreisbremse bleibt
Die grundsätzliche politische Richtung ist bereits seit vergangenem Jahr klar. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich nur begrenzt oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Für Esslinger Vermieter ist dabei eine lokale Zahl besonders wichtig:

Seit 1. Januar 2026 gilt ein neuer qualifizierter Mietspiegel für Esslingen. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien ab und dient unter anderem zur Überprüfung von Mieterhöhungen. Wer heute eine Wohnung vermietet oder eine bestehende Miete anpassen möchte, sollte deshalb nicht ausschließlich auf Immobilienportale und dort aufgerufene Angebotsmieten schauen.

Möblierte Wohnungen geraten stärker in den Fokus
Ein besonders relevanter Bestandteil der geplanten Reform betrifft möblierte Wohnungen. Möblierte Vermietung hat in den vergangenen Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Gleichzeitig war häufig nicht transparent, welcher Teil einer Gesamtmiete tatsächlich auf die Wohnung und welcher auf die bereitgestellten Möbel entfällt. Genau hier möchte die Bundesregierung ansetzen.

Nach dem aktuellen Gesetzentwurf soll ein Möblierungszuschlag grundsätzlich am Zeitwert der zur Verfügung gestellten Möbel orientiert werden. Für vollständig möblierte Wohnungen soll alternativ grundsätzlich eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können. Außerdem soll der Vermieter den Möblierungszuschlag künftig transparent ausweisen müssen. Erfolgt diese Auskunft nicht, soll die Wohnung jedenfalls vorübergehend mietrechtlich als unmöbliert behandelt werden. 

Das wäre für Vermieter keine kosmetische Änderung. Es würde bedeuten, dass die Kalkulation einer möblierten Wohnung deutlich nachvollziehbarer dokumentiert werden muss.

Ein Sofa macht aus einer Wohnung kein anderes Marktsegment
Das zugrunde liegende Problem ist nachvollziehbar. Die Möblierung einer Wohnung verursacht Kosten und stellt dem Mieter einen zusätzlichen wirtschaftlichen Wert zur Verfügung. Ein entsprechender Zuschlag kann deshalb gerechtfertigt sein. Problematisch wird es dort, wo Möblierung faktisch dazu verwendet wird, die eigentliche Miethöhe kaum noch nachvollziehbar zu machen.

Für seriöse Vermieter ergibt sich daraus eine relativ einfache Konsequenz: Möblierung sollte künftig stärker wie eine Investition kalkuliert werden.

Wer diese Informationen sauber dokumentiert, reduziert nicht nur rechtliche Risiken. Er kennt gleichzeitig die tatsächliche Rendite seiner möblierten Vermietung wesentlich genauer.

Auch Kurzzeitvermietungen sollen klarer abgegrenzt werden
Ein zweiter Schwerpunkt betrifft Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch. Diese genießen bislang unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von verschiedenen mietrechtlichen Schutzvorschriften. Die Bundesregierung möchte diese Ausnahme zeitlich klarer begrenzen. Nach dem aktuellen Entwurf soll ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch grundsätzlich auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein. 

Das ist insbesondere für Vermieter relevant, die Wohnungen beispielsweise an: Projektmitarbeiter, Berufspendler, Beschäftigte auf Zeit, Expats oder Menschen in Übergangssituationen vermieten.

Für den Raum Stuttgart und Esslingen ist das keineswegs ein exotisches Marktsegment. In einer wirtschaftsstarken Region mit großen Arbeitgebern und international tätigen Unternehmen gibt es einen realen Bedarf an temporärem Wohnraum. Die geplante Reform bedeutet deshalb nicht automatisch, dass dieses Geschäftsmodell verschwindet.

Sie würde allerdings verlangen, temporären Wohnbedarf und dauerhafte Wohnraumvermietung sauberer voneinander zu trennen.

Indexmieten könnten eingeschränkt werden
Für wirtschaftlich denkende Vermieter ist wahrscheinlich dieser Punkt am interessantesten. Indexmietverträge koppeln die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex. Gerade während der starken Inflation der vergangenen Jahre hat dieses Modell erheblich an Aufmerksamkeit gewonnen. Die Bundesregierung plant nun eine Begrenzung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach dem derzeitigen Entwurf sollen Indexsteigerungen oberhalb von 3,0 Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte auf die Miete übertragen werden können. 

Für Eigentümer verändert das die wirtschaftliche Bewertung eines Indexmietvertrags. Indexmiete bleibt damit grundsätzlich ein Instrument zur Anpassung langfristiger Mietverhältnisse. Der Schutz gegen außergewöhnlich hohe Inflationsphasen würde jedoch stärker begrenzt. Gerade Käufer vermieteter Wohnungen sollten diesen Punkt künftig bei Renditeberechnungen berücksichtigen. Denn eine prognostizierte Mietentwicklung ist Bestandteil der Bewertung einer Kapitalanlage.

Auch beim Zahlungsverzug könnte sich etwas ändern
Die geplante Reform betrifft außerdem Kündigungen aufgrund von Mietrückständen. Nach geltendem Recht kann eine sogenannte Schonfristzahlung unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Die Bundesregierung möchte diesen Schutz einmalig auch auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs übertragen. Begleicht der Mieter die offenen Forderungen vollständig innerhalb der gesetzlichen Frist, könnte das Mietverhältnis damit unter bestimmten Voraussetzungen fortgesetzt werden. 

Für Vermieter bedeutet das: Das Forderungsmanagement und eine saubere Dokumentation von Zahlungsrückständen werden eher wichtiger als unwichtiger.

Was bedeutet das wirtschaftlich für private Vermieter?
Die einzelnen Regelungen wirken zunächst wie juristische Detailfragen. Zusammengenommen zeigen sie jedoch eine klare Entwicklung: Vermietung wird stärker reguliert und verlangt zunehmend professionelle Prozesse. Das betrifft insbesondere Eigentümer, die mehrere Wohnungen besitzen. Bei einer einzelnen Wohnung lassen sich viele Entscheidungen noch individuell treffen. Bei fünf, zehn oder zwanzig Einheiten werden Mietvertragsgestaltung, Mietanpassungen, Dokumentation, Betriebskosten, Instandhaltung und rechtliche Änderungen zunehmend zu einem professionellen Immobilienmanagement. Und genau hier lohnt sich ein anderer Blick auf Rendite.

Welche Nettorendite verbleibt nach Verwaltung, Instandhaltung, Finanzierung, Leerstand, nicht umlagefähigen Kosten und regulatorischen Einschränkungen? Das ist die Kennzahl, die langfristig zählt.

Ein Beispiel aus Esslingen
Nehmen wir einen privaten Eigentümer mit drei vermieteten Wohnungen. Eine Wohnung ist klassisch vermietet. Eine besitzt einen Indexmietvertrag. Eine wird vollständig möbliert an wechselnde Berufstätige vermietet. Auf dem Papier besitzt der Eigentümer lediglich drei Wohnungen.

Regulatorisch können künftig jedoch drei vollkommen unterschiedliche Situationen entstehen. Für Wohnung eins spielt insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle. Bei Wohnung zwei kommt zusätzlich die mögliche Begrenzung von Indexanpassungen hinzu. Bei Wohnung drei werden die Abgrenzung einer temporären Vermietung und die Berechnung des Möblierungszuschlags relevant.

Das zeigt, warum professionelle Immobilienverwaltung zunehmend über die klassische Betriebskostenabrechnung hinausgeht.

Was sollten Vermieter jetzt tun?
Kein Eigentümer muss aufgrund des aktuellen Gesetzentwurfs bestehende Mietverträge hektisch ändern. Das wäre schon deshalb falsch, weil das parlamentarische Verfahren noch nicht abgeschlossen ist. Sinnvoll ist allerdings eine Bestandsaufnahme. Wer mehrere Immobilien vermietet, sollte wissen: Welche Vertragsarten bestehen? Wo gibt es Indexmieten? Welche Wohnungen werden möbliert vermietet? Wie werden Möblierungszuschläge dokumentiert Welche Mietverhältnisse sind ausdrücklich temporär? Wann wurden Mieten zuletzt angepasst? Und wie stehen die aktuellen Mieten im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Unsere Einschätzung
Die geplante Mietrechtsreform ist noch nicht abgeschlossen. Einzelne Regelungen können sich im parlamentarischen Verfahren verändern. Die Richtung ist dennoch erkennbar. Der Gesetzgeber möchte insbesondere dort stärker regulieren, wo in den vergangenen Jahren neue oder zunehmend verbreitete Vermietungsmodelle entstanden sind: Indexmieten, möblierte Vermietung und zeitlich begrenzte Mietverhältnisse. Für private Vermieter bedeutet das nicht, dass Vermietung grundsätzlich unattraktiv wird. Aber sie wird anspruchsvoller.

Je komplexer das Mietrecht wird, desto wichtiger werden saubere Vertragsgestaltung, nachvollziehbare Kalkulationen und professionelles Immobilienmanagement.
Gerade Eigentümer mit mehreren Einheiten sollten ihre Immobilien deshalb zunehmend wie das betrachten, was sie wirtschaftlich betrachtet längst sind: ein Vermögenswert, der aktiv gemanagt werden muss.