Das Heizungsgesetz ist Geschichte: Was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer wirklich bedeutet

Kaum ein immobilienpolitisches Thema hat in den vergangenen Jahren für so viel Diskussion und Unsicherheit gesorgt wie das sogenannte Heizungsgesetz. Seit dem 29. Juli 2026 gelten nun neue Regeln: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt.

Die wichtigste Änderung lässt sich schnell zusammenfassen: Die pauschale Vorgabe, nach der eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen musste, entfällt. Eigentümer erhalten damit wieder deutlich mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heiztechnik. Auch neue Gas- und Ölheizungen können grundsätzlich weiterhin eingebaut werden.

Für Immobilieneigentümer ist damit allerdings keineswegs jede energetische Frage erledigt. Im Gegenteil: Wenn der Gesetzgeber weniger vorgibt, wird die Wahl der richtigen Heiztechnik stärker zu einer wirtschaftlichen Investitionsentscheidung.

Was hat sich konkret geändert?
Die bisherige Gesetzgebung sah einen schrittweisen Umstieg auf Heizsysteme vor, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Gerade diese Vorgabe stand im Mittelpunkt der politischen und öffentlichen Diskussion. Diese pauschale 65-Prozent-Regel gibt es nun nicht mehr. Eigentümer können grundsätzlich wieder zwischen unterschiedlichen Technologien wählen – beispielsweise Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, hybriden Heizsystemen sowie Gas- und Ölheizungen.

Das klingt zunächst nach einer vollständigen Rückkehr zur alten Wahlfreiheit. Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Denn die Möglichkeit, weiterhin fossile Heizsysteme einzubauen, bedeutet nicht, dass diese von zukünftigen Anforderungen ausgenommen sind.

Gas und Öl bleiben möglich – aber sind sie auch wirtschaftlich?
Das ist aus unserer Sicht einer der wichtigsten Punkte der Reform. Dass eine Gas- oder Ölheizung künftig eingebaut werden darf, bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie über ihre gesamte Lebensdauer die wirtschaftlich sinnvollste Lösung ist.

Ab 2029 sollen fossilen Brennstoffen schrittweise verbindliche biogene Anteile beigemischt werden. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Für Gas ist darüber hinaus eine sogenannte Grüngasquote ab 2028 vorgesehen. Die genaue Ausgestaltung soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz regeln.

Welche Gesamtkosten verursacht meine Entscheidung in den kommenden 15 oder 20 Jahren?
Investitionskosten, Energiepreise, Wartung, zukünftige Anforderungen an Brennstoffe, CO₂-Kosten und staatliche Förderung müssen gemeinsam betrachtet werden. Eine beim Kauf zunächst günstige Lösung kann über ihre gesamte Nutzungsdauer betrachtet die teurere sein.

Genau deshalb sollte die neue Technologieoffenheit nicht mit einer automatischen wirtschaftlichen Empfehlung für Gas oder Öl verwechselt werden.

Die Förderung bleibt – allerdings mit neuen Bedingungen
Die Bundesregierung setzt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fort. Energetische Sanierungen und klimafreundliche Heizungen werden also weiterhin staatlich unterstützt. Die Förderbedingungen wurden allerdings angepasst und gelten bereits seit dem 21. Juli 2026.

Beim Heizungstausch werden nun maximal 28.000 Euro förderfähige Kosten berücksichtigt; zuvor waren es 30.000 Euro. Dieser Förderdeckel soll anschließend halbjährlich um jeweils 750 Euro sinken. Gleichzeitig wurde der Einkommensbonus neu gestaffelt. Haushalte mit einem Einkommen unter 30.000 Euro können einen Bonus von 40 Prozent erhalten. Bis 40.000 Euro Einkommen beträgt er 30 Prozent, bis 50.000 Euro noch zehn Prozent.

Neu hinzugekommen ist außerdem ein Kinderzuschlag: Für die Berechnung des Einkommensbonus wird das zugrunde gelegte Einkommen für Familien einmalig um 10.000 Euro reduziert.

Förderungen bleiben damit ein wichtiger Bestandteil der Investitionsrechnung. Sie sollten allerdings nicht der einzige Grund für oder gegen eine bestimmte Heiztechnik sein.

Was bedeutet das konkret für Eigentümer in Esslingen?
Hier wird die abstrakte Bundespolitik plötzlich sehr lokal. Esslingen verfügt bereits über eine kommunale Wärmeplanung. Die Bestandsanalyse der Stadt zeigt, dass Erdgas, Heizöl und Fernwärme bislang zu den wichtigsten Energieträgern gehören. Allein bei privaten Haushalten lag der Erdgasanteil in der zugrunde liegenden Analyse bei rund 51 Prozent, Heizöl bei rund 19 Prozent.

Gleichzeitig arbeitet die Stadt daran, wie die Wärmeversorgung langfristig verändert werden kann. Fünf Gebiete wurden dabei besonders priorisiert: Innenstadt, Neue Neckarwiesen und Sirnau, Mettingen, Zollberg und Zell. In diesen Gebieten sollen bis 2028 unter anderem Energiekonzepte und detailliertere Potenzialanalysen vorangetrieben werden.

Die kommunale Wärmeplanung allein verpflichtet niemanden dazu, eine bestimmte Heizung einzubauen oder sich an ein Wärmenetz anzuschließen.
Die Stadt Esslingen bezeichnet die Planung ausdrücklich als strategisches Instrument und Orientierungshilfe. Sie zeigt vielmehr, welche Gebiete perspektivisch beispielsweise für Nah- oder Fernwärme und welche eher für individuelle Lösungen wie Wärmepumpen geeignet sein könnten.

Und genau deshalb lohnt sich vor einer größeren Investition der Blick auf den eigenen Standort.

Wie lange möchte der Eigentümer die Immobilie überhaupt noch halten?
Die wirtschaftlich richtige Entscheidung für jemanden, der sein Einfamilienhaus noch 20 Jahre selbst bewohnen möchte, kann vollkommen anders aussehen als für einen Eigentümer, der einen Verkauf innerhalb der nächsten drei Jahre plant.

Vor dem Verkauf noch schnell die Heizung tauschen?
Gerade vor einem geplanten Immobilienverkauf entsteht häufig die Überlegung, ob eine größere Modernisierung den erzielbaren Verkaufspreis entsprechend erhöht. Dabei ist ein Denkfehler verbreitet: Eine Investition von beispielsweise 25.000 Euro führt nicht automatisch zu einem um 25.000 Euro höheren Verkaufspreis.

Käufer bewerten eine Immobilie als Ganzes. Eine moderne Heizungsanlage kann die Attraktivität erhöhen, laufende Kosten reduzieren und Unsicherheit auf Käuferseite beseitigen. Bei einem energetisch insgesamt schwachen Gebäude mit sanierungsbedürftigem Dach, alten Fenstern und schlechter Dämmung löst eine neue Heizungsanlage allein jedoch nicht alle Probleme.

Vor einer größeren Investition unmittelbar vor dem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ob die Maßnahme tatsächlich einen entsprechenden wirtschaftlichen Mehrwert erzeugt. Manchmal ist eine Modernisierung sinnvoll. In anderen Fällen kann es wirtschaftlich besser sein, die Immobilie transparent im bestehenden Zustand anzubieten und den Modernisierungsbedarf bereits bei der Preisfindung zu berücksichtigen.

Energieeffizienz verliert trotz der Reform nicht an Bedeutung
Die Abschaffung der 65-Prozent-Vorgabe könnte den Eindruck vermitteln, dass die energetische Qualität einer Immobilie künftig wieder weniger wichtig wird.

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht wäre das die falsche Schlussfolgerung. Denn für Käufer zählt nicht ausschließlich, was gesetzlich erlaubt ist. Sie betrachten zunehmend, welche Kosten eine Immobilie nach dem Kauf verursachen wird.

Zwei ansonsten vergleichbare Häuser können deshalb wirtschaftlich vollkommen unterschiedlich bewertet werden, wenn bei einem Objekt in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen in Heizung, Dach, Fenster oder Dämmung notwendig werden und beim anderen nicht. Energetische Qualität ist damit längst nicht mehr ausschließlich ein Klimathema. Sie ist zunehmend ein wirtschaftliches Merkmal einer Immobilie.

Unsere Einschätzung
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt Eigentümern einen Teil des bisherigen regulatorischen Drucks und gibt ihnen mehr Entscheidungsfreiheit zurück. Damit steigt allerdings gleichzeitig die Verantwortung, Investitionen wirtschaftlich sinnvoll zu planen.

Denn die richtige Heiztechnik lässt sich nicht pauschal bestimmen. Ein Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren benötigt eine andere Betrachtung als ein modernes Mehrfamilienhaus. Eine Immobilie in einem Gebiet mit realistischer Fernwärmeperspektive eine andere als ein Gebäude, bei dem langfristig eine individuelle Wärmeversorgung erforderlich sein wird.

Für Eigentümer sollte die entscheidende Frage deshalb künftig weniger lauten:

„Welche Heizung schreibt mir der Gesetzgeber vor?“

Sondern:

„Welche Lösung ist für meine Immobilie, meinen Standort und meine langfristigen Pläne wirtschaftlich sinnvoll?“

Und diese Frage lässt sich nur sinnvoll beantworten, wenn Gebäudezustand, Energieversorgung, Investitionskosten, laufende Kosten und Immobilienwert gemeinsam betrachtet werden.