Der Hahn+Keller Newsletter

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Sie haben eine Immobilie geerbt  - was nun? Es kommt viel auf die Menschen zu, wenn ein nahestehender...

Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger

Newsletter 3. Quartal 2013

Newsletter 3. Quartal 2013

Worauf Eigentümergemeinschaften bei der Wahl ihres Verwalters achten sollten

Mit seinen strikten Qualitäts-Standards bietet der Immobilienverband IVD Verbrauchern eine klare Orientierungshilfe bei der Auswahl von seriösen Immobilienverwaltern.
Dazu gehören neben einer umfassenden Fach- und Sachkundeprüfung auch die Verpflichtung zur Teilnahme am Verfahren vor der Ombudsstelle Immobilien und die Verpflichtung zur beständigen Fortbildung. Besondere Bedeutung für den Schutz von Kunden hat der Versicherungsschutz eines Unternehmens. So gehört der Abschluss der Vermögensschadenshaftpflicht- sowie der Vertrauensschadenversicherung zu den unbedingten Voraussetzungen zur Aufnahme in den IVD. „Kompetente Mitglieder sind das eine, ein guter Verbraucherschutz das andere“, erläutert Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. „Nur wenn beide Komponenten berücksichtigt werden, entsteht gute Qualität.“
Wie wichtig der Versicherungsschutz von Immobilienverwaltern sein kann, zeigt ein Fall aus Hannover. Dort war ein Verwalter in persönliche Not geraten und hatte sich unrechtmäßig an den Treuhandkonten seiner Kunden vergriffen. Zwei Jahre Haft auf Bewährung lautete das milde Urteil der Richter am Landgericht Hannover am 16. Februar 2011. Nicht so glimpflich wie der Verwalter kamen die Geschädigten davon. Ob Sie das veruntreute Geld zurückerhalten ist bislang fraglich.
Ein ähnlicher Fall ereignete sich unlängst in Frankfurt. Auch hier hatte ein Verwalter das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft veruntreut. Der Gesamtschaden belief sich auf 300.000 Euro. Wie im Fall in Hannover werden auch hier die 113 Wohnungseigentümer ihren Schaden voraussichtlich selbst zu tragen haben. Dies wäre anders, hätte der Verurteilte eine Vertrauensschadenversicherung abgeschlossen. Diese kommt im Fall von Veruntreuung für den entstandenen Schaden wie eine Garantie auf. Daher hat der IVD auch alle seine Mitglieder entsprechend versichert, um den Verbraucher im Falle eines Falles vor finanziellem Schaden zu bewahren.
„Der Fall in Hannover zeigt auch, dass hinter solchen Taten nicht immer ein krimineller Geist stecken muss“, kommentiert Hans-Jürgen Simchen, Fachbeiratsvorsitzender und Mitglied des Präsidiums des IVD. Aber gerade aus diesem Grund sei Vorbeugen immer besser. Der IVD empfiehlt daher dringend jedem Auftraggeber sich bereits bei Vorgesprächen mit Immobilienverwaltern einen Nachweis über deren Versicherungsschutz zeigen zu lassen. „Bei einem Verwalter mit dem IVD-Gütesiegel belegt die Verbandsmitgliedschaft selbst bereits eine sehr gute Absicherung für den Schadensfall“, sagt Simchen. Das gelte natürlich nicht nur für Verwalter, sondern auch für andere Berufsgruppen in der Immobilienwirtschaft. „Wir vertrauen unseren Mitgliedern ausnahmslos, ein ausreichender Versicherungsschutz ist dennoch unabdingbar. Im Sinne der Professionalität und natürlich im Sinne der Auftraggeber“, ergänzt Simchen.
Neben der Vertrauensschadenversicherung, die für Vermögensschäden des Verbrauchers durch Betrugshandlungen aufkommt, verpflichtet der IVD seine Mitglieder auch zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Diese ersetzt dem Verbraucher Vermögensschäden, die durch fehlerhafte Beratung seitens des Immobiliendienstleisters zustande gekommen sind. Simchen: „Dieses Versicherungspaket bietet zusammen mit der Fortbildungsverpflichtung der Mit-glieder des IVD und der Ombudsstelle Immobilien als neutraler Beschwerdeinstanz einen in Deutschland einmaligen Schutz für die Kunden von Immobilienverwaltern.“
 

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Vorweggenommene Erbfolge an Grundstücken: Besser verschenken als vererben

In der nächsten Legislaturperiode droht - je nach Ausgang der Wahl - eine Erhöhung der Erbschaftssteuer. Für Eigentümer kann es sich daher lohnen, bereits jetzt ihren Grundbesitz auf die zukünftigen Erben zu übertragen. Dadurch können sie nicht nur Steuern sparen, sondern haben auch mehr Einfluss auf die Nachfolgeregelung. Durch die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrecht kann die vererbende Partei die Immobilie auch nach der Schenkung noch bewohnen.
 

Vorgehen bei mehreren Erben

Gibt es mehrere Erben, bilden diese im Erbfall eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich Eigentümer des Nachlasses ist. In einem Testament kann man festlegen, welchen Anteil des Nachlasses die einzelnen Erben bekommen. Wenn der Erblasser genau bestimmen möchte, wer was bekommt, ist es nötig, die Erbauseinandersetzung zu regeln und hierfür auch eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Die Zuordnung bestimmter Gegenstände kann nur durch die Anordnung eines Vermächtnisses erfolgen. Der Vermächtnisnehmer ist zwar dann kein Erbe, hat aber ein Recht auf die Herausgabe des Grundstücks. Wenn mehrere Kinder vorhanden sind und nur ein Kind das Grundstück bekommen soll, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten zu verschenken. Das oder die übergangenen Kinder haben dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel.
In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das Grundstück schenkt,  zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird.

Kinderfreibetrag von 400.000 Euro pro Person alle zehn Jahre

Auch steuerlich bietet die vorweggenommene Erbfolge viele Vorteile, da jedes Kind in der Erbschaftsteuer  einen Freibetrag von 400.000 Euro hat. Dieser Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren neu ausgenutzt werden. "Wenn man mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, kann man diesen Freibetrag also mehrfach  nutzen", sagt Hans-Joachim Beck, Leiter der Steuerabteilung des IVD. Der Freibetrag gilt für den Erwerb von einer Person, Vater und Mutter können dem Kind also jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken. "Nicht zu unterschätzen ist auch der Effekt, dass bei einer Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen bereits in der Hand des Kindes entstehen und damit nicht von der Erbschaftsteuer erfasst werden", erläutert Beck. Es ist auch möglich, dass man das Grundstück nicht auf das Kind, sondern das Enkelkind überträgt und damit eine Generation überspringt. Allerdings beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung an Enkel nur 200.000 und nicht 400.000 Euro.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Wenn das Vermögen der Eltern nach der Übertragung nicht mehr ausreichend wäre, um den Lebensunterhalt zu sichern, sollten Eltern das Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu, er hat aber keine Rechte an der Vermögenssubstanz. Beck erläutert: "Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Handelt es sich um ein vermietetes Grundstück, bleibt der Vorbehaltsnießbraucher Vermieter. Ihm stehen die Mieten zu und er ist Partei des Mietvertrages. Die Mieter müssen über die Übertragung also nicht informiert werden".

Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher wie einen wirtschaftlichen Eigentümer. Er muss also weiterhin die Mieteinnahmen versteuern und kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten kann er auch die übrigen Aufwendungen für die Immobilie abziehen, wenn er sie tatsächlich getragen hat und nach dem BGB oder dem Übertragungsvertrag zur Tragung verpflichtet ist. Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind. "Um den Abzug auch dieser Kosten als Werbungskosten zu sichern, wird daher in der Praxis üblicherweise vereinbart, dass der Nießbraucher - abweichend vom Gesetz - sämtliche Kosten zu tragen hat", so Beck. "Denn der Eigentümer kann während des Bestehens des Nießbrauchs keine Werbungskosten abziehen, weil er keine Einnahmen erzielt." Eine solche Verpflichtung des Nießbrauchers ist auch wirtschaftlich angemessen, weil d  er Nießbraucher die Mieteinnahmen erzielt, aus denen die Aufwendungen bezahlt werden können.
Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so dass er oder sie diese versteuern muss. "Von diesem Zeitpunkt an darf er sämtliche Werbungskosten und damit auch die Gebäude-AfA als Werbungkosten abziehen", so Beck weiter.
 

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme einer Verbindlichkeit

Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte Zins und Tilgung bis zu seinem Tod übernimmt. Dafür gibt es mehrere Gründe, wie Beck erläutert: "Zunächst hat dies wirtschaftliche Gründe, weil nur der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen erzielt, aus denen Zins und Tilgung bedient werden sollen. Vor allem hat diese Gestaltung aber einkommensteuerliche Gründe. Denn zu Lebzeiten des Nießbrauchsberechtigten erzielt nur dieser Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks, so dass auch nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abzuziehen. Nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten kann der Eigentümer die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abziehen, weil er nunmehr die Einkünfte aus der Vermietung erzielt."
 

Schenkung unter Vorbehalt: Rückforderungsrecht vereinbaren

Zu guter Letzt ist es ratsam, bei der Schenkung eines Grundstücks ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der Verhältnisse des Beschenkten zu vereinbaren. Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder des groben Undanks des Beschenkten vor. Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben  und die Ehescheidung des Beschenkten.
 
 

Ausbildung bei Hahn + Keller zum/zur Immobilienkaufmann/-frau

 
Kim Leibbrand macht bei Hahn + Keller „Ihr Partner in allen Immobilienfragen“ eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau. Haymo Brem ist Ihr Azubi-Kollege in der Filiale Esslingen und wie sie im ersten Ausbildungsjahr. Beide durchlaufen in ihrer Ausbildung verschiedene Abteilungen. „So kann man den richtigen Bereich finden, der zu den individuellen Stärken passt“, erklärt die 19-jährige Kim Leibbrand, die derzeit in der Personalabteilung ist. Haymo Brem ist derzeit im Vertrieb und macht die typischen Maklertätigkeiten: „Ich organisiere alles rund um die Immobilie, analysiere das Objekt, mache Bilder, biete es den Kunden an, zeige ed den Interessenten und führe die Vertragsverhandlungen“, erklärt der 24-jährige. „Man muss in dem Beruf ein selbstbewusstes Auftreten haben.“
In der Berufschule die sie an zwei Tagen pro Woche besuchen, lernen sie die Theorie – in der Filiale Esslingen die Praxis. Ywir bekommen hier sehr viel Verantwortung, das ist kein Vergleich zu dem was andere Immobilienkaufleute lernen“, sagt Kim Leibbrand. Das selbststädige Arbeiten stelle einen immer wieder vor Herausforderungen. Von den Kollegen erhalten beide viel Unterstützung.
„Das ist hier wie in einer Familie“, sagt Haymo Brem. Die beiden Auszubildenden sind sich einig: „Hier bei Hahn +Keller kann man viel erreichen, wenn man genug Einsatz zeigt.“
 
Erschienen: Let’s Work – Bechtle Verlag

 

 

Verkauf Ihrer Immobilie durch Hahn + Keller

 
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Kundennähe

Durch den langen und intensiven Kontakt zu unseren Kunden sowie die gründliche Pflege unserer Karteikunden verfügen wir über die Möglichkeit schnellstmöglich den passenden Käufer für Ihr Objekt zu finden. Dabei zahlt sich unser Service auch für Sie als Verkäufer aus. Durch die Zufriedenheit unserer Käufer sind diese oftmals dazu bereit sich langwierige Verkaufsverhandlungen zu ersparen und für gute Leistung einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
 

 Interessiert sich der Käufer für Ihre Immobilie oder den Inhalt?

Die Polizei stellt in den letzten Jahren einen stetigen Anstieg der Einbrüche bei Immobilien fest, die zum Verkauf stehen Versuchen Sie sich zu schützen.
 
-       Wir besichtigen nur mit geprüften Kunden
-       Zusammenarbeit mit bankenunabhängigen Finanzieren ermöglicht es dem Käufer frei zu entscheiden, wo und wie er finanzieren möchte ohne an seine Hausbank gefesselt zu sein
 

Kennen Sie den Preis Ihrer Immobilie?

Durch unsere langjährige Tätigkeit im Bereich der Immobilien und dem Einsatz neuster Programme ermitteln wir den höchstmöglich erzielbaren Verkaufspreis Ihrer Immobilie.
 
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Wir lassen Sie nicht alleine!

Was wird mitverkauft? Wie wird die Immobilie übergeben? Wann wird man Eigentümer? Viele Fragen - wir helfen Ihnen!
 
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