Der Hahn+Keller Newsletter

++Newsletter++
Sie haben eine Immobilie geerbt  - was nun? Es kommt viel auf die Menschen zu, wenn ein nahestehender...

Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger

Newsletter 2. Quartal 2013

Newsletter 2. Quartal 2013

Jetzt Immobilien verkaufen und Gewinne realisieren 

 Viele Deutsche halten die Direktinvestition in Wohnimmobilien derzeit für die sicherste Form der Geldanlage. Die Nachfrage nach Wohnungen in den Metropolen ist riesig, und das, obwohl seit rund zwei Jahren vor allem in den Innenstädten steigende Preise zu beobachten sind. Wer bereits eine Eigentumswohnung oder ein Haus in München, Hamburg, Berlin oder einer anderen deutschen Wachstumsregion besitzt, sollte daher überlegen, ob sich der Verkauf lohnt. „Es klingt merkwürdig, zugegeben“, räumt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, ein. „Wieso sollte man verkaufen, wenn alle anderen händeringend nach Objekten suchen? Sollte man sich nicht lieber zurücklehnen und glücklich schätzen, dass man den anderen einen Schritt voraus und bereits gut investiert ist?“ Derlei Erwägungen seien nachvollziehbar, meint Schick. Dennoch: Der Wert einer Immobilie bemesse sich vor allem an der Nachfrage. Und die übersteige in den Ballungszentren, aber auch in kleineren Universitätsstädten derzeit deutlich das Angebot. „Worauf also warten? Gerade weil alle anderen kaufen wollen, ist jetzt der ideale Verkaufszeitpunkt. Denn die große Nachfrage erlaubt kräftige Gewinnmitnahmen“, sagt Schick.

Preisentwicklung nähert sich dem Höhepunkt

 „Die meisten Marktbeobachter gehen auch für das kommende Jahr noch von Preissteigerungen aus, die allerdings moderater ausfallen dürften als in der Vergangenheit“, erklärt Schick. Die Preiskurve werde zunächst abflachen, bevor sie ihren Höhepunkt erreiche und sich auf hohem Niveau stabilisiere. „Sobald die Spitze erklommen ist, wird es für Verkäufer schwieriger, Interessenten zu finden“, weiß Schick. „Der richtige Zeitpunkt für die Veräußerung ist kurz vor dem Peak – mit anderen Worten: jetzt. Denn nur, solange auch die Käufer noch von künftigen Preissteigerungen ausgehen, halten sie die Investition für lohnend.“ Bei stagnierenden Preisen indessen schrumpfe die potenzielle Käuferschicht auf Selbstnutzer und Liebhaber zusammen. Kapitalanleger, die ihr Geld vermehren möchten, würden sich dann nach lukrativeren Möglichkeiten umsehen, so Schicks Überzeugung.

Zinstief nutzen

 Ein weiteres Argument für den Verkauf sei das derzeitige Zinstief. Bauzinsen sind momentan günstig wie lange nicht; selbst Kredite mit langfristiger Zinsbindung sind für weniger als drei Prozent Zinsen zu bekommen. Die niedrigen Zinssätze verbilligen die Darlehen für Haus- und Wohnungskäufer, was für viele wiederum die Kaufentscheidung positiv beeinflusst. „Selbst für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen rückt der Erwerb einer Eigentumswohnung durch das niedrige Zinsniveau in den Bereich des finanziell Möglichen“, kommentiert Schick. Was indessen für Immobilienkäufer gut sei, zahle sich auch für die Verkäuferseite aus. „Die günstigen Fremdkapitalbedingungen vergrößern die Käuferklientel, was zu einer starken Konkurrenz auf der Nachfrageseite führt. Infolgedessen können Verkäufer höhere Preise verlangen“, so Schick. Auch im Hinblick auf die jüngere Zinsentwicklung sei daher zu einem baldigen Verkauf zu raten. Seit mehreren Jahren schon hält die Niedrigzinsphase an, aber dies werde nicht ewig so weiter gehen. „Ein Ende ist zumindest mittelfristig abzusehen“, meint Schick. „Und sobald sich die Kredite wieder verteuern, verlieren Immobilien als Anlageklasse wieder an Attraktivität beziehungsweise werden für einige Käuferschichten schlichtweg nicht mehr erschwinglich.“

Verlangsamtes Mietwachstum

 In den vergangen Jahren sind die Wohnungsmieten deutschlandweit gestiegen. In stark nachgefragten Stadtteil-Lagen waren 2011 bei den Angebotsmieten sogar Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich zu verzeichnen. „Deutschland hatte bei den Mieten Nachholbedarf“, erläutert Schick. „Jahrelang herrschte hier Stagnation, was zu geringen Investitionen im Wohnungsneubau und letztlich zu den momentanen Angebotsengpässen in den Großstädten führte.“ Zudem seien Wohnimmobilien im europäischen Vergleich deutlich unterbewertet gewesen und die jetzt höheren Mieten auch aus diesem Grunde mehr als gerechtfertigt. Allerdings halte Schick, ähnlich wie bei der Preiskurve, auch beim Mietniveau in vielen Metropolen das Potenzial für weitere Steigerungen für begrenzt. „Höhere Mieten lassen sich vor allem bei Neuvermietungen durchsetzen“, führt Schick aus. „Neuvermietung setzt indessen Mieterfluktuation voraus.“

 Diese wiederum werde inzwischen gebremst, weil vielerorts eine Diskrepanz zwischen Bestands- und Angebotsmieten herrsche. „Wer nicht durch besondere persönliche Umstände zum Umzug gezwungen ist, überlegt sich mittlerweile zweimal, ob er sich eine neue Wohnung sucht und dann deutlich mehr pro Quadratmeter zahlt als bislang. Weil aber weniger umgezogen wird, wird weniger neuvermietet, und weil weniger neuvermietet wird, verlangsamt sich das Mietwachstum.“ Dies habe für Eigentümer von Zinshäusern und Kapitalanlagewohnungen zur Folge, dass sie künftig mit weniger stark steigenden oder gar stagnierenden Mieteinnahmen rechnen müssen, was wiederum die Entwicklung des Cash-Flows beeinträchtige. „Auch unter Berücksichtigung der Mietentwicklung gilt: Verkaufen, solange die öffentliche Meinung von steigenden Mieten ausgeht. Die Aussicht auf künftige Mietsteigerungen lockt Käufer an und versetzt Verkäufer in eine komfortable Verhandlungsposition“, so Schick.

Geschickt reinvestieren

 Wer sich zum Verkauf entschließt, muss deswegen noch lange nicht der Wohnimmobilie als Geldanlage den Rücken kehren, wie Schick klarstellt. Entscheidend sei, in welchen Märkten der realisierte Gewinn investiert werde. „Es gibt in Deutschland zahlreiche kleinere Städte – Profis sprechen von B- und C-Lagen – die längst nicht so stark nachgefragt werden wie die Millionenstädte oder auch Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. Hier sind Wohnungen und Häuser weitaus günstiger zu bekommen, so dass unterm Strich oftmals höhere Renditen winken.“ Professionelle Investoren hätten die Chancen, die Städte wie Freiburg, Leipzig, Mainz oder Greifswald bieten, längst erkannt. „Privatanleger müssen oftmals eine Hemmschwelle überwinden, wenn es um Investitionen außerhalb ihrer Heimatstadt geht. Sie scheuen das Risiko, Immobilien in Städten zu erwerben, in denen sie sich nicht selbst auskennen oder die nicht als ebenso ‚sicher‘ gelten wie Berlin, München und Hamburg.“ Dabei gelte es gerade, die überlaufenen Märkte zu meiden und die Geheimtipps ausfindig zu machen. „Gute Chancen bieten sich in Deutschland zuhauf. Die jeweiligen Lokalbüros immobilienwirtschaftlicher Verbände oder auch vor Ort ansässige Makler helfen bei der Suche nach lohnenden Objekten.“
Quelle: www.ivd.de

 

 Hahn + Keller Wohnbau - Neubau Berkheim

Die  Hahn + Keller Wohnbau GmbH, Geschäftsführer Herr Alexander Hahn aus Esslingen,  erstellte  im schönen Esslinger Stadtteil Berkheim zwei moderne 5 und 6 Familienhäuser mit ansprechenden Grundrissen, wie auch einer komfortablen und niveauvollen Ausstattung. Die Beratung und auch der Verkauf erfolgen durch die Firma Hahn + Keller Immobilien aus Esslingen, die schon seit 1975 erfolgreich Immobilien vermittelt. 

Was genau erstellten Sie in Berkheim in Esslingen?

Alexander Hahn: Auf dem 1.108 m² großen Grundstück haben wir zwei attraktive 5 und 6 Familienhäuser mit 2 - 4,5 Zimmer-Wohnungen erstellt. Die 2 Zimmer-Wohnungen verfügen über 55 m² bis 66 m² und die 4,5 Zimmer-Wohnungen bieten eine Wohnfläche mit ca. 108m². Als zusätzliche Besonderheit sind die Zugänge der Häuser barrierefrei!

 
 

Wie sind diese denn ausgestattet?

Alexander Hahn: Die Wohnungen sind sehr ansprechend und modern ausgestattet und bieten den neuen Eigentümern ein helles und behagliches Wohnen. Abgerundet wird dies durch einen komfortablen Aufzug und das Echtholzparkett, dass mit moderner Fußbodenheizung unterlegt ist. Bei der Ausstattung konnten die Käufer auch selbst noch verschiedene Ausstattungswünsche äußern um so ihrer Wohnung noch eine weitere, besondere Note verleihen.

Das Thema Nebenkosten entwickelt sich immer mehr zu einer „zweiten Miete“, welche  Nebenkosten werden hier erwartet?

Alexander Hahn: Da das Gebäude nach den Anforderungen der Energiesparverordnung errichtet wurde sind die Heizkosten entsprechend niedrig.  Die Warmwasser Bereitung der Häuser erfolgt zusätzlich über Solarkollektoren, um so die Gesamtnebenkosten nachhaltig überschaubar und niedrig zu halten.

Wie sehen Sie die Marktperskektiven dieser und ähnlicher Wohnungen?

Alexander Hahn:  Die Wohnungen sind von der Größe und der Aufteilung her sehr marktgängig und entsprechen dem, was aktuell gesucht wird. Die 2- und 4,5-Zimmer-Wohnungen eignen sich ideal zur Geldanlage und auch Eigennutzung und bieten aufgrund der Lage und auch der Konzeption ein breites Spektrum an Interessenten zum Kauf und auch zur Miete. Langfristig sind diese Wohnungen eine sichere Investition und bieten zusätzliche Chancen auf eine mögliche Wertsteigerung.

Wie sehen Sie die generelle Entwicklung des Immobilienmarktes?

Alexander Hahn:  Bedingt durch die Querelen am Finanzmarkt, entscheiden sich immer mehr Eigennutzer und auch Kapitalanleger  zu einer Investition in eine Immobilie, dem sogenannten Betongold. Insgesamt sehen wir bei Immobilien mit guter Lage und mit hoher Bauqualität deutlich steigende Preise. Aus diesem Grund sind wir stets auf der Suche nach weiteren Bauplätzen im Großraum Esslingen um für unsere Kunden bald möglichst weitere Projekte realisieren zu können.

Wann wurde mit dem Bau begonnen und wann wurde dieser fertiggestellt?

Alexander Hahn: Der Rohbau hat bereits im Frühjahr 2011 begonnen. Fertigstellung der Häuser war schon ein Jahr später im Sommer 2012. Da die Wohnungen bereits zuvor durch Hahn + Keller verkauft und vermietet wurden, konnten nach der Fertigstellung bereits die ersten Eigentümer und Mieter einziehen.

Informieren Sie sich über unsere aktuellen Neubauprojekte auf www.hahn-keller.com!

 

Wohnungskauf: Checkliste für Kapitalanleger

Ein Wohnungskauf ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens...

Ein Wohnungskauf ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Ob die Investition zum gewünschten Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. „Neben der richtigen Finanzierung kommt es vor allem auf die sorgfältige Auswahl des Objektes an“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. An erster Stelle steht dabei die Frage der Vermietbarkeit. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer.“

Der Standort

Eine Wohnung sollte in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr. „Generelle Aussagen zur übrigen Infrastruktur einer Wohnung lassen sich jedoch kaum treffen“, meint Schick. Denn eine optimale Infrastruktur für alle Bevölkerungsgruppen gibt es nicht. „Ältere Menschen beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert, junge Leute bevorzugen dagegen Gebiete mit vielfältigen Freizeitangeboten und Familien mit Kindern achten darauf, dass die Schulen und Betreuungseinrichtungen möglichst zu Fuß zu erreichen sind.“

Anleger sollten sich bei der Auswahl möglicher Standorte zunächst vor allem von der demographischen Entwicklung in der Region leiten lassen. „Die Chance der Vermietung steigt, je größer das Bevölkerungswachstum ist“, so Schick. „Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die jeweils vorhandenen Bevölkerungsgruppen auch ganz bestimmte Wohnbedürfnisse haben.“ In einer Region mit einer alternden Bevölkerung ist es in der Regel günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss zu erwerben. In Gegenden mit einem überproportionalen Anteil an 25- bis 40jährigen Menschen sind dagegen vor allem Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, die gern auch in den oberen Stockwerken liegen dürfen. Eine erhöhte Nachfrage in diesem Segment ist jedoch eher die Ausnahme: Denn vor allem in den Großstädten sind Ein- und Zwei-Personenhaushalte inzwischen in der Überzahl, so dass sich kleinere Wohnungen meist leichter vermieten lassen als große.

Die Wohnung

„Bei der Besichtigung, sollten die ersten Eindrücke nicht außen vor bleiben“, sagt Schick. „Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, verbeulte Briefkästen, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprechanlage oder ein defektes Treppenlicht wirken stark wertmindernd und sollten sich daher auch im Kaufpreis niederschlagen. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin.“ 
Verhältnismäßig lang ist die Checkliste für die technische Ausstattung einer Wohnung. Bei alphabetischer Anordnung beginnt sie bei der Abluftanlage in Bad oder Küche und endet bei der Wohnungstür. „Kompromisse sollten hier nur in Ausnahmefällen gemacht werden“, meint Schick. Denn eine Vielzahl von Merkmalen wie beispielsweise die Heizungsanlage oder die Zahl der Steckdosen lässt sich nur mit großem Aufwand verändern.
Für den Vermietungserfolg immer wichtiger wird die Frage, ob die Wohnung auch einen Balkon hat. „Viele Mietinteressenten suchen im Internet gezielt nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen“, sagt Schick. „Rund 15 Prozent der Deutschen würden niemals in eine Wohnung ohne Balkon ziehen.“ Außerdem gewinnt die Frage nach der Energieeffizienz immer mehr an Bedeutung. „Bereits seit Juli 2009 muss beim Verkauf einer Wohnung auch ein Energieausweis vorgelegt werden“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. Aus diesem Dokument geht hervor, wie hoch der Energiebedarf der jeweiligen Wohnung ist. Generell kann davon ausgegangen werden, dass es sich bei Wohngebäuden mit einem Energieverbrauch von unter 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr um ein Haus mit gutem oder sehr gutem energetischen Standard handelt. „Die Mietnebenkosten, speziell die Heizkosten, werden deutlich günstiger ausfallen als bei einem Gebäude mit höheren Kennzahlen“, so Löhlein.

Die Investitionskosten

Zusammen mit Lage und Ausstattung gehören die Kosten der Investition zu den wichtigsten Kriterien beim Wohnungskauf. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) sollten beachtet werden. Hinzu kommt das monatliche Hausgeld, einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen. „Kaufinteressenten für eine vermietete Wohnung sollten unbedingt prüfen, aus welchen Posten sich das Hausgeld zusammensetzt und ob die einzelnen Beiträge angemessen sind“, sagt Schick. „Um eventuelle Überraschungen zu vermeiden, sollte außerdem überprüft werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können.“

Die Unterlagen

Zu den Unterlagen, die ein Käufer unbedingt anfordern sollte, gehören die Baubeschreibung, der Grundsteuerbescheid, der Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. „Letzteres ist besonders wichtig, denn im Gegensatz zum Hausbesitzer ist der Wohnungsbesitzer mit seinem Eigentum in das Eigentum und in die Interessen der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage eingebunden“, sagt Schick. „Ein Wohnungseigentümer kann beispielsweise nicht frei entscheiden, wann, von wem und mit welcher Farbe die Fassade gestrichen wird, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen. Kaufinteressenten sollten sich daher darüber informieren, wie die bisherigen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zustande gekommen sind.“    
Quelle: www.ivd.de

 

Hahn + Keller vor Ort!

In der zeit vom 15.03.2013 – 17.03.2013 waren auch wir auf der Messe Bauen-Wohnen-Modernisieren in Göppingen! Die Messe ist die große regionale Bau- und Immobilienmesse.

Zahlreiche Aussteller informierten auf der Bauen-Wohnen-Modernisieren Messe Göppingen über aktuelle Themen rund um das Thema Bauen und Wohnen, denn den Traum von den eigenen vier Wänden wollen sich nach wie vor viele erfüllen. Auch die Modernisierung der eigenen Wohnung wird immer mehr zum Thema. Die Besucher konnten sich hier eingehend und umfassend über die neuesten Entwicklungen, Trends, Dienstleistungen und Produkte aus den unterschiedlichsten Bereichen informieren.
Private und professionelle Bauherren sowie Immobilienbesitzer sollten die Baumesse Göppingen auch im kommenden Jahr besuchen.
 

Informieren Sie sich über unsere künftigen Messen und bestellen Sie den Hahn + Keller Newsletter!

 

 

Geldwäschegesetz

Immobiliendienstleister sind verpflichtet, Identität ihrer Kunden festzustellen und zu überprüfen

Wenn der Makler seinen Kunden nach dessen Personalausweis fragt, wird dieser sich gewiss wundern. Der Makler hat aber alles richtig gemacht, denn Immobiliendienstleister sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Identität ihrer Kunden festzustellen und zu überprüfen. Diese Verpflichtung haben Immobilienmakler vor dem mündlich oder schriftlich abgeschlossenen Maklervertrag zu erfüllen.

Um zu verhindern, dass Gewinne aus Straftaten in Umlauf gebracht werden, gibt es das sogenannte Geldwäschegesetz (GwG). Neben Banken, Versicherungen, Treuhändern, Anwälten und Steuerberatern gehören auch Immobiliendienstleister zu den Verpflichteten des GwG und müssen die Sorgfaltspflichten des Gesetzes anwenden. Seit 2011 wird die Einhaltung der Pflichten durch die Aufsichtsbehörden lückenlos kontrolliert. Die Verpflichteten müssen die Einhaltung dieser gegenüber den Behörden belegen.

Identifizierung und Überprüfung in der Praxis

Für die praktische Arbeit bedeutet dies, dass Immobiliendienstleister sich den Personalausweis ihrer Kunden zeigen lassen und die Daten aufnehmen müssen. Name, Geburtsort und -datum, Staatsangehörigkeit, Anschrift, Ausweisnummer und ausstellende Behörde sind zu vermerken. Am einfachsten ist es, eine Kopie des Ausweises zu erstellen; das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass die Anfertigung einer Kopie genügt. Außerdem muss der Makler prüfen, ob sein Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse oder für einen Dritten handelt.

Ist der Vertragspartner ein Unternehmen, hat der Makler die Firma durch Einsicht in das Handelsregister zu identifizieren. Der Immobiliendienstleister hat die Firmenbezeichnung, Rechtsform, Registernummer, Anschrift und den Sitz der Hauptniederlassung sowie den Namen des gesetzlichen Vertreters zu vermerken. Hier ist ebenfalls eine Kopie des Handelsregisterauszuges ausreichend. Ferner sind Informationen über den Geschäftszweck des Unter-nehmens einzuholen.

Daten müssen fünf Jahre aufbewahrt werden

Die aufgenommenen Informationen sind laut Gesetz anschließend mindestens fünf Jahre lang aufzubewahren. Im Rahmen der Überprüfung, ob die Pflichten eingehalten worden sind, können die Behörden Einsicht in die Aufzeichnungen verlangen. Den Sorgfaltspflichten, die das Geldwäschegesetz den Verpflichteten auferlegt, sind unbedingt einzuhalten. Sonst droht im Fall der Überprüfung durch die Aufsichtsbehörden eine Ordnungsstrafe von bis zu 100.000 Euro.

Maklervertrag schriftlich abschließen und Identifizierung darin festhalten

Der IVD empfiehlt, den Maklervertrag immer schriftlich abzuschließen. Im Original des Vertrags sollte die Überprüfung und die Erstellung einer Kopie des Personalausweises bei Abschluss des Maklervertrags vermerkt werden. Dann sind beide Parteien auf der sicheren Seite.

Quelle: www.ivd.de